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〜独学で宅建士〜 第3回 借地借家法

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どうも!資格取得サラリーマンのKachiです。

今回は借地借家法についてまとめたいと思います。

ざっくりいうと、家を借りたり、土地を借りたりする時に適用される法律です。

基本的には、借りる側が守られるような内容になっています。

契約の期間や更新の方法などで混乱しそうな予感がするので、いつもの通りマインドマップで整理してみました。

少しでも参考になれば幸いです。

この記事を書いた人
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Kachi@資格取得サラリーマン

早稲田大卒⇨1部上場企業の営業マン。週3日(水・土・日)更新のブログでは、資格試験の勉強で得た、社会生活で役立つ知識(法律や税金・資産運用など)や勉強法を発信しています。

【取得済み資格】
・行政書士
・ビジネス実務法務検定2級
・FP技能士2級
・AFP(ファイナンシャルプランナー)
・ITパスポート】

【勉強中の資格】
・宅地建物取引士
・簿記2級

 

 

借地借家法(借地について)

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借地借家法の対象は大きく「土地」と「建物」に分かれます。

まずは、土地についてまとめていきます。

この法律で対象となる土地は、「家を建てる目的で借りる」ことが必要になります。

期間は最低でも30年とされ、30年以上を設定する場合にはその期間がそのまま適用されます。

契約更新は当事者の合意によって可能で、期間は最低20年以上(最初の更新の場合)または最低10年以上(2回目以降の更新の場合)となります。

更新しない場合、借地人は借地権設定者に対して、土地上にある建物を買い取るように請求できます。

借地権を対抗するには

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借地権を第三者に対抗するには、借地上に借地権者本人の名義で登記した建物が存在していることが必要です。

万が一、滅失してしまった場合には、看板を立てておけば、滅失から2年経過日まで第三者に対抗できます。

ただし、元の建物に本人名義の登記がなければ、いくら看板を立てても意味がないことには注意です。

借地上の建物に関する権利

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賃貸する場合

所有者(借地権者)が自由に賃貸ができます。

借地権設定者から承諾を得る必要はありません。

譲渡する場合

借地権者は、借地権設定者から承諾を得る必要があります。

滅失した場合

滅失が契約期間中かどうか、建物の再築について借地権設定者の承諾があるかどうかによって、借地権の存続期間が延長されるかが決まります。

契約更新のない特殊な借地権

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定期借地権
  • 存続期間が50年以上である
  • 建物が滅失して再築しても存続期間は延長しない
  • 建物買取請求権を認めない
  • 公正証書等の書面で契約が必要
事業用定期借地権
  • 事業用建物の所有を目的とする
  • 存続期間は10年以上50年未満である
  • 公正証書による契約が必要
建物譲渡特約付借地権
  • 30年以上経過した日に借地上の建物を相当価格で譲渡する特約あり
  • 契約は書面でなくてもOK

借地借家法(借家について)

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家を借りる人を保護することが目的となります。

期間の制限はなく、1年未満の場合は期間の定めがないものとされます。

契約更新については、原則更新されるものとされますが、更新を拒絶する場合には、契約終了日の1年前〜6ヶ月前までに通知が必要となります。

賃借人から賃貸人へ通知する場合には、正当事由は不要ですが、賃貸人から通知する場合には、正当事由が必要です。

一方、期間の定めのない契約の場合ですが、賃貸人から解約する場合は6ヶ月前まで、賃借人から解約する場合は3ヶ月前までに申し入れが必要です。

借家権を対抗するには

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借家権を第三者に対抗するには、建物の引き渡しがあればOKとされています。

借地とは異なり登記は不要です。

なお、賃借人がさらに転貸をした場合の転借人の保護についてですが、元の契約(賃貸人と賃借人の賃貸借契約)がどのように終了するかによって異なります。

期間満了の場合

賃貸人から転借人へ通知をして、転借人は6ヶ月以内に退去する

合意解除の場合

転借人は継続して居住することができる

債務不履行解除の場合

転借人は強制的に退去となる

特殊な借家契約

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定期建物賃貸借契約

契約更新のない建物賃貸借契約で、1年未満に設定することも可能です。

1年以上で設定する場合、解約するには契約終了日の1年前〜6ヶ月前までに通知が必要です。

ただし、床面積200㎡未満の居住用建物の場合、止むを得ない事情があれば賃借人からの解約が可能で、申入れから1ヶ月で契約は終了します。

なお、契約は必ず書面で行う必要があります。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

私はテキストを読んでいて混乱したので、問題演習の量をこなすことで暗記ができました。

ただ、今回このようにまとめなおしたことで、知識がだいぶ定着したように思います。

試験までまだ時間がありますので、受験生の方は一緒に頑張りましょう!

少しでも参考人されば幸いです。

では、また!