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〜独学で宅建士〜 第5回 営業保証金と弁済業務保証金

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どうも!資格取得サラリーマンのKachiです!

今回は宅建業法の中から、営業保証金と弁済業務保証金を取り上げます。

どちらの顧客を守るための制度ですが類似点が多いので、覚え間違えをしそうでしかありません。笑

私も過去問を解く中で知識が混乱したので、一度整理してみたいと思います。

この記事を書いた人
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Kachi@資格取得サラリーマン

早稲田大卒⇨1部上場企業の営業マン。週3日(水・土・日)更新のブログでは、資格試験の勉強で得た、社会生活で役立つ知識(法律や税金・資産運用など)や勉強法を発信しています。

【取得済み資格】
・行政書士
・ビジネス実務法務検定2級
・FP技能士2級
・AFP(ファイナンシャルプランナー)
・ITパスポート】

【勉強中の資格2020】
・宅地建物取引士
・簿記2級

 

 

営業保証金とは

顧客が損害を被った場合に弁済ができるようにする制度で、宅建業を行うには必ず支払わなければならないものです。

正確には、供託所に供託をするという形を取ります。

それでは詳しくみていきましょう。

宅建業の業務を開始するまで

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宅建業開始までのフローは以下の通りとなります。

 

  1. 免許を受ける
  2. 供託をする
  3. 届出をする
  4. 事業を開始する

 

なお、免許を取得してから3ヶ月を経過しても届出がない場合、免許権者は業者へ催告をすることになっています。

催告に応じず1ヶ月が経過した場合には、任意で免許の取消しが可能です。

供託額および方法

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供託は、主たる事務所の最寄りの供託所へしなければなりません。

なお、供託すべき金額は以下の通りとなります。

 

  • 主たる事務所:1000万円
  • 従たる事務所:1箇所につき500万円

 

主たる事務所の他に2つ事務所がある場合は、1000万円+500万円×2で2000万円が必要ということです。

続いて、供託方法ですが、金銭もしくは有価証券となります。

ただし、有価証券の場合は、種類によって金額が異なります。

 

  • 国債証券:額面通り
  • 地方債権:額面の90%
  • 政府保証債証券:額面の90%
  • その他の有価証券:額面の80%

 

保管替えとは

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主たる事務所の移転などで、主たる事務所の最寄りの供託所が変更になった場合、新たな事務所の最寄りの供託所へ営業保証金を供託しなければなりません。

これを保証替えといいます。

金銭のみで供託していた場合には、旧供託所へ保管替えの請求をするだけでOKですが、有価証券が含まれていた場合には、新しい供託所へ供託をした後でなければ旧供託所から返金を受けることはできません。

営業保証金の還付と取戻し

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還付

宅建業者と取引をしたものへ、宅建業取引によって被った損害を弁済することを指します。

還付によって供託額に不足が生じた場合、業者は不足額を供託しなければなりません。

大まかフローは以下の通りです。

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取戻し

営業保証金を供託所から取り戻すことを指します。

ただし、すぐに取り戻すことができる訳ではなく、6ヶ月以上の期間を定めて公告が必要となります。

例外は以下の通りです。

 

  • 保証協会に加入した
  • 取戻しの原因発生から10年が経過した
  • 二重に供託していた

 

弁済業務保証金とは

顧客への損害を弁済するための営業保証金を支払うことができない場合、保証協会に入会することで代替することができます。

入会に際し必要な金銭を弁済業務保証金分担金といい、加入したい日までに保証協会へ入金する必要があります。

宅建業の業務を開始するまで

宅建業開始までのフローは以下の通りとなります。

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納付額および方法

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供託すべき金額は以下の通りで、金銭のみOKです。

 

  • 主たる事務所:60万円
  • 従たる事務所:1カ所につき30万円

 

営業保証金と比較するとかなりリーズナブルな設定になっています。

ただし、弁済される金額は営業保証金の場合と同様となりますので、主たる事務所1カ所・従たる事務所2カ所であれば合計2000万円までが対象となります。

保証金が不足した場合には、各業者へ納付の通知が届きますので、2週間以内に納付しなければ保証協会の社員としての地位を失うことになります。

大まかな通知のフローは以下の通りです。

 

  1. 大臣から保証協会へ通知
  2. 通知から2週間以内に追加で供託(立替え)
  3. 保証協会から宅建業者へ通知
  4. 通知から2週間以内に納付が必要

 

弁済業務保証金の還付と取戻し

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還付

還付による弁済を受けるには、保証協会の認証が必要です。

認証され次第、供託所へ還付の請求をして弁済を受けるという流れになります。

還付額は前述の通り、営業保証金と同額となります。

取戻し

弁済業務保証金の取戻しができるのは、保証協会を脱会した場合か、一部の事務所を廃止した場合です。

前者の場合、6ヶ月以上の期間を定めて公告が必要ですが、後者の場合はすぐに取戻しが可能となっています。

まとめ

いかがでしたでしょうか。

この2つはよく出題されているように思います。

業務開始までのフローや有価証券額面の掛け率、納付や供託の期限などは混乱しがちなのでよく整理しておきたいと思います。

過去の経験からもそうですが、テキストと問題集をひたすら繰り返していると、当初は混乱していた知識も当たり前のように判別できるようになります。

とにかく問題を解きまくって誤答問題を徹底的に潰していきたいと思います。

では、また!