どうも！資格取得サラリーマンのKachiです。
今回は、宅建業法のうち、「自ら売主制限」について解説したいと思います。
この制限が適用されるのは、「売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合」のみとなります。
それでは、詳しくみていきましょう！
早稲田大卒⇨1部上場企業の営業マン。週3日（水・土・日）更新のブログでは、資格試験の勉強で得た、社会生活で役立つ知識（法律や税金・資産運用など）や勉強法を発信しています。
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クーリングオフ
クーリングオフとは、契約の無条件キャンセルのことです。
したがって、違約金や損害賠償の請求はできないことに注意が必要です。
ただし、いかなる場合においてもクーリングオフが可能というわけではありませんので、クーリングオフが認められない場合を確認しておきましょう。
以下の場所で、契約や申込みを行うとクーリングオフができません。
なお、契約と申込みの場所が別の場合（ホテルロビーで申込みをして、事務所で契約等）は、申込み場所が優先されます。
- 事務所
- 専任の宅建士設置義務のある案内所
- 売主依頼の媒介代理業者の事務所 or 案内所
- 買主から申し出た場合の買主の自宅 or 勤務先
上記以外の場所で契約や申込みをしていたとしても、以下の場合にはクーリングオフができなくなります。
- クーリングオフができる旨を宅建業者から書面で告げられた日から起算して8日を経過
- 買主が宅地建物の引渡しを受け、かつ、代金全額を支払った場合
「書面で告げられた日から」と言うのがポイントです。
問題文に「申込日から起算して」とか「契約日から起算して」とあったら間違いだと判断できます。
損害賠償額の予定額・手付額等の制限
宅建業法では、損害賠償額の予定額と違約金の合計額は、代金の20％までと決められています。
これを超過した場合、全てが無効になるのではなく、「超えた部分」が無効となります。
手付金等の保全措置
宅建業者が自ら売主になる場合、手付金等の保全措置をとる必要があります。
- 銀行等との保証委託契約
- 保険事業者との保証保険契約
- 指定保管機関との手付金等寄託契約
これらが主な手法として挙げられますが、注意点は、未完成物件には手付等寄託契約が使えないと言うことです。
その他の契約については、完成物件であっても未完成物件であってもOKです。
一方で、保全措置が不要の場合もあります。
買主が所有権の登記をした場合に加えて、手付金額が少額の場合も保全措置は不要です。
- 未完成物件：代金の5%以下かつ1000万円以下
- 完成物件：代金の10%以下かつ1000万円以下
他人物売買における制限
原則、他人物売買はNGですが、他人の物件を取得する契約や予約をしている場合はOKとなります。
未完成物件も同様に原則NGですが、手付金等の保全措置を講じている場合や手付金等の保全措置が不要な場合にはOKとなります。
契約内容不適合担保責任
民法の規定よりも不利な特約はNGとされていますが、例外的に、有効期間を引渡しから2年以上とする特約は有効となります。
買主に有利な特約であれば原則有効と思って大丈夫です。
割賦販売契約
複数回に渡って支払いをするいわば分割払いのようなものを指しますが、
30日以上の相当期間を定めて書面で催告し、その期間内に支払いがない場合でなければ、契約解除や残額の全額請求はできないことになっています。
なお、所有権移転登記は、受取金額が代金が30％を超えるまでにする必要があります。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
覚えることが多すぎて嫌になりそうですが、過去問を解いていると狙われるポイントがわかってきます。
また細かいポイントを暗記を頑張っている時の注意点ですが、そもそもの大前提を忘れないようにしてください。
今回の内容で言えば、「売主が宅建業者で、買主が宅建業者以外の場合」に関係があるものです。
「売主も買主も宅建業者」となっている、読み間違いを狙った問題に何度も遭遇していますのでご注意ください。
少しでも参考になれば幸いです。
では、また！